재개발 보상기준 완벽 정리

재개발 보상기준 완벽 정리

 

재개발이란 낙후된 지역의 기반시설을 새로 정비하고 주거환경 및 도시경관을 개선하는 것을 의미한다. 그런데 재개발이 말처럼 항상 좋은 것은 아니다. 재개발 지역에 거주하고 있는 사람은 사실상 강제적으로 거주지를 이전해야 하는데, 이 과정에서 합당한 보상이 이루어지지 않는 경우가 있기 때문이다. 그래서 이번에는 재개발 시 합당한 보상을 받기 위해서 재개발의 보상기준에 대해 자세히 알아보기로 한다.

 

 

보상기준

 

재개발의 보상기준은 공시지가이다. 그런데 공시지가는 보통 시가보다 낮은 경우가 대부분이기 때문에 거주자의 입장에서는 생각보다 보상금의 액수가 적다고 느낄 수 있다. 일반적으로 재개발은 사적 이익이 아니라 공익을 위해 이루어지는 것이므로, 평균 시세보다 상대적으로 낮은 금액이 보상금으로 책정되는 경향이 있는 것이다. 그래서 보상금의 액수를 두고 보상금을 지급하는 측과 의견이 상충하는 경우가 많다. 따라서 사업시행자와 토지소유자 및 관계인은 상호 간의 협의를 통해 구체적인 배상액을 합리적으로 산정하는 것이 중요하다.

 

일반적으로 재개발은 국가적 차원에서 진행된다. 그래서 재개발에 따른 보상금 또한 국가에서 거주자에게 직접 지급을 해주고 있다. 국가는 기존 지역에 세를 내면서 사는 사람에게 공공임대주택을 공급한다. 대표적으로 서울특별시의 조례에 의하면 기존 거주자는 공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 이주를 하는 날까지 임대주택을 제공받을 수 있다. 다만, 해당 세대가 무주택세대주가 아니면 안 된다.

 

 

임차인이 이주를 해야 하는 경우에는 4개월치의 주거이전비에 대한 금액도 지급받을 수 있다. 토지보상법에 의하면 주거이전비는 가구원의 수에 따라 달라지므로 정확하게 확인할 필요가 있다. 이에 더해서 이사비도 지급을 받을 수 있다. 이사비는 따로 정해진 액수가 없으므로 현실적으로 발생하는 비용을 이사비로 책정하면 된다. 만약 공공임대주택을 공급받을 수 없는 경우라면 4개월 분의 주거대책비를 지원한다.

 

협의 불발

 

만약 사업인정고시가 이루어진 후에도 당사자 간의 협의가 불발되었다면 토지소유자 및 관계인은 사업시행자에게 서면으로 재결신청을 한다. 그리고 사업시행자가 청구를 받으면 60일 이내에 재결신청을 해야 한다. 만약 정해진 기간을 도과하면 지연된 기간에 상응하는 보상금이 지급되어야 한다. 가능하다면 협의를 통해서 보상금을 정하는 것이 좋지만, 협의가 불발되었다면 재결신청을 고려해보아야 한다.

 

 

주의사항

 

도시 및 주거환경정비법에 의하면 재개발 시 기존 거주자는 기존 토지나 건축물을 사용할 수 없다. 그러나 만약 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 합당한 손실보상이 이루어지지 않았다면 기존 거주자는 이러한 내용을 따르지 않아도 된다. 즉, 손실보상이 제대로 이루어지지 않으면 기존의 토지나 건축물의 이용이 가능한 것이다.

 

결론

 

대규모 공사가 진행될 때 기존 거주자는 거주지를 이전해야 한다. 그런데 적절한 보상이 이루어지지 않아 이를 두고 법적 분쟁이 벌어지는 경우가 적지 않다. 따라서 불필요한 손해를 방지하고 가능한 한 많은 보상금을 얻기 위해서는 관련 규정과 절차에 대해서 자세히 확인하고 있어야 할 것이다.