부동산명의신탁 유형 및 처벌

 

 

부동산명의신탁 유형 및 처벌

 

부동산은 그 자체로 인간에게 아주 큰 자산이지만 정책적 변화에 따라 비싼 부동산을 소유하면 취득세, 양도소득세 등 여러 가지 세금을 내야 하고 비록 부동산에 대한 세금 부과의 비율이 적다고 하더라도 부동산 자체의 가격이 높기 때문에 부과되는 세금의 액수도 만만치 않다. 그래서 세금이나 규제 등을 피하기 위해 실소유자가 아닌 다른 사람의 이름을 부동산의 소유주로 등록을 해놓는 경우가 있다. 그런데 이러한 명의신탁은 법에 저촉될 우려가 있기 때문에 관련 규정에 대해서 자세히 알고 있을 필요가 있다.

 

부동산명의신탁이란

 

부동산명의신탁이란 부동산의 실소유자가 다른 사람의 명의를 소유자로 등록하는 것을 말한다. 이 때 부동산의 실소유자는 신탁자가 되고 명의상 소유자는 수탁자가 된다. 대부분 부동산에 대해서 부과되는 각종 세금 혹은 규제 등을 면하기 위해 명의신탁을 이용하는 경우가 많다.

 

 

명의신탁의 유형

 

명의신탁에는 크게 세 가지 유형이 있다. 첫 번째는 2자간 명의신탁으로 신탁자가 본인 명의의 부동산을 수탁자 명의로 이전한 것을 말한다. 그리고 두 번째는 중간생략형 명의신탁으로 신탁자가 부동산 계약서상 매수인의 지위를 가지고 있고 매도인이 신탁 사실을 알고 있는 상황에서 부동산의 명의를 수탁자에게 이전한 것을 의미한다. 세 번째는 계약명의 신탁으로 수탁자가 부동산 매수인의 지위를 가지고 매도인과 매매계약을 체결한 후 부동산의 명의도 수탁자가 이전받는 것을 의미한다.

 

법적 효력

 

일반적으로 명의신탁을 할 때에는 신탁자와 수탁자가 대내적으로 별도의 계약을 체결하는 경우가 많다. 그래서 그 계약의 내용에 따라 해당 부동산을 임의적으로 사용 또는 처분 하는 데 일정한 제약이 있다. 대부분 등기부상 부동산의 명의자로 되어 있는 수탁자가 신탁자를 배반하고 부동산을 처분하여 문제가 되는 경우가 많다. 이러한 경우에는 구체적인 사실관계에 따라 대내적 관계와 대외적 관계를 구분하여 법리적으로 해결한다.

 

 

부동산명의신탁 처벌

 

그런데 명의신탁으로 진정한 소유관계에 대해 혼란이 생기고 이로 인해 피해를 입는 사람들이 늘어나면서 부동산실명법을 통해 명의신탁을 일정 부분 규제하고 있다. 원칙적으로 명의신탁을 하면 부동산실명법에 위반되어 5년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금을 선고받을 수 있다. 그리고 지방자치단체에서는 해당 부동산 가액의 30% 범위 내에서 과징금을 부과할 수 있다. 부동산명의신탁은 사람에게 재산상 피해를 줄 수 있는 행위이기 때문에 법정형으로 규정하고 있는 벌금의 액수가 굉장히 큰 편이다. 실제로 대부분의 경우에도 벌금형이 내려지고 있다. 만약 명의신탁으로 누군가가 피해를 입지 않았다면 상대적으로 적은 벌금형을 선고받을 수 있지만, 막대한 재산상 피해를 받은 사람이 있다면 아주 높은 액수의 벌금형에 처할 수 있다.

 

예외적인 경우

 

그런데 명의신탁을 했다고 해서 언제나 형사처벌의 대상이 되는 것은 아니다. 예외적인 경우에는 법에 저촉되지 않는다. 첫 째는 2인 이상이 특정 부동산을 구분소유 하기로 약정을 한 경우이다. 예컨데 부동산의 위치 또는 면적을 확실히 특정한 후에 2인 이상이 구분소유의 약정을 체결하고 그 구분사용자의 공유로 등기를 하는 경우에는 명의신탁이 적용되지 않는다. 그리고 둘 째는 배우자의 명의로 부동산을 등기한 경우이다. 부부는 사실상 경제적 공동체에 해당한다. 그래서 본인 명의로 되어 있든 아니면 배우자의 명의로 되어 있든 실제로는 큰 차이가 없기 때문에 이를 예외적인 경우로 상정한 것이다. 그리고 채권자가 채무 변제의 담보를 위해서 채무자로부터 부동산을 이전받거나 가등기를 하는 경우에도 문제가 없다. 다만, 이러한 경우에 해당한다고 하더라도 명의신탁 자체가 세금 회피의 목적 또는 강제집행면탈의 목적으로 이루어진 경우에는 부동산실명법에 저촉되고 그에 따른 형사 제재를 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.