명도소송 절차 및 조건 완벽 정리

명도소송 절차 및 조건 완벽 정리

 

임대차 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 이사를 가지 않은 채 건물을 계속 점유하고 있다면 임대인이 이에 대해서 명도소송을 청구할 수 있다. 이처럼 계약기간이 만료되거나 계약해지의 통보를 했음에도 불구하고 임차인이 나가지 않고 버틴다면 부동산명도소송까지 이어진다.

 

 

명도소송 조건

 

명도소송을 제기할 수 있는 상황은 다음과 같다. 임차인이 인도명령을 받았음에도 불구하고 해당 부동산을 계속 점유하고 있는 경우, 경매절차에서 낙찰을 받고 대금을 지급했지만 인도명령의 대상자가 6개월이 지나도록 인도를 거절한 경우, 임차인이 두 달치 임대료를 지급하지 않은 경우, 불법 점유자가 권한 없이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우 등에 명도소송을 정식으로 제기할 수 있다.

 

계약 기간의 만료

 

우선 특별한 사정이 없는 한 명도소송은 계약 기간이 모두 만료되었을 때 제기할 수 있다. 만약 임대차 계약이 종료되지 않았다면 임차인은 남아 있는 기간 동안 해당 부동산을 계속 점유할 권리가 있으므로 강제적으로 임차인을 퇴거시킬 수 없다. 실제로도 명도소송을 간단하게 생각했다가 이러한 사소한 부분을 놓치고 시간과 비용을 낭비하는 경우가 있다. 따라서 명도소송을 제기하기 전에는 반드시 계약이 만료되어 있는지 먼저 확인을 해야 한다.

 

 

 

차임 연체

 

임대차 계약기간이 만료되지 않더라도 임차인이 차임을 연체하면 계약을 해지하고 명도소송을 청구할 수 있다. 여기서 주의할 점은 차인이 연체 되었다고 해서 곧바로 계약을 해지할 수 있거나 계약이 종료되는 것은 아니라는 점이다. 임차인의 차임 연체를 이유로 계약을 해지하기 위해서는 주택의 경우에는 2개월, 상가의 경우에는 3개월분에 해당하는 금액을 연체해야 한다. 그리고 단순히 임차인에게 구두로 해지를 통보하는 것보다는 내용증명우편을 발송해야 한다.

 

내용증명 발송

 

단순히 임차인에게 계약해지의 통보를 하는 것보다는 계약해지 의사를 명확하게 내용증명우편으로 발송할 필요가 있다. 이는 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인에게 강력한 심리적 압박을 줄 수 있으며, 차후에 소송을 진행하는 과정에서도 유력한 증거로 활용할 수 있다.

 

묵시적 갱신

 

계약 기간이 모두 만료되어 명도소송을 청구할 경우에 주의해야 할 점이 하나 있다. 바로 묵시적 갱신이다. 묵시적 갱신이란 임대차 계약기간이 만료되기 전에 일정 기간 내 해지통보를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장되는 제도이다. 따라서 임대차 계약을 종료할 의사를 가지고 있다면 임대인은 반드시 계약기간이 만료되기 전에 임차인에게 계약 갱신 의사가 없음을 확실하게 통보해야 한다.

 

 

부동산점유이전금지 가처분

 

만약 명도소송을 제기해서 승소했다고 하더라도 실제로 해당 부동산을 점유하고 있는 자와 소송의 상대방이 일치하지 않는다면 집행을 하는 과정에서 문제가 생긴다. 따라서 명도소송 전에는 부동산점유이전금지 가처분 신청을 먼저 할 필요가 있다. 이렇게 점유이전금지가처분 결정을 받으면 현재 부동산의 점유자가 타인에게 점유를 이전하더라도 아무런 문제없이 강제집행을 실시할 수 있다.

 

주의사항

 

임차인이 계약의 내용을 불이행하고 퇴거를 하지 않는다고 해서 임차인에게 폭행이나 협박 또는 영업방해, 강제퇴거 조치, 단전단수 조치 등을 취하면 형사처벌을 받을 수 있다. 따라서 임대차계약이나 부동산 점유에 관한 법적 분쟁이 생겼다면 단독으로 임의적인 조치를 취하는 것보다는 전문가의 상담을 받고 조언을 얻어 명도소송을 진행하는 것이 가장 현명하다.

 

결론

 

보통 명도소송은 6개월 정도가 소요되며 사안이 복잡한 경우에는 1년 이상이 걸릴 수도 있다. 그리고 시간이 흐를수록 임대인은 새로운 임차인을 구하기도 힘들고, 차임은 계속 연체되어 경제적 피해를 입을 수도 있다. 따라서 상황이 개선될 여지가 보이지 않는다면 임대인은 신속하게 명도소송을 준비해야 한다.