권리금이란? 권리금의 의미와 종류 및 산정 기준

권리금이란? 권리금의 의미와 종류 및 산정 기준

 

권리금이란 임차인이 지속적으로 영업을 하면서 쌓아왔던 고객과의 관계, 인지도, 무형재산 등에 대한 가치를 나타내는 말이다. 실제로 2018년까지는 권리금을 보호하는 제도가 없었다. 그래서 임차인들이 처음에는 권리금을 지급했음에도 불구하고 나중에는 지급을 받지 못하는 사례들이 많이 발생했었다. 그래서 입법정책에 따라 상가임대차보호법에 권리금을 보호할 수 있는 규정이 마련되었다.

 

 

권리금의 종류

 

권리금은 크게 네 가지로 나뉜다. 첫 째는 시설권리금이다. 시설권리금이란 신규 임차인이 기존의 임차인이 사용하던 시설과 설비들을 그대로 인수받는 경우에 기존 임차인에게 주는 비용을 의미한다. 쉽게 말해서 해당 건물에 어느 정도 인테리어가 되어 있을 때, 그 인테리어 비용에 상응하는 금액을 말한다. 둘 째는 영업권리금이다. 영업권리금이란 현재 상가에서 영업을 통해 발생한 매출에 기반한 금액을 의미한다. 매장에서 나오는 기본적인 매출액에 상응하는 정도의 금액을 말한다. 셋 째는 바닥권리금이다. 이는 상가의 입지와 상권이 좋아 손님이나 이용자들이 많은 곳에서 발생하는 금액을 말한다. 쉽게 말하면 자릿세라고 볼 수 있다. 넷 째는 허가권리금이다. 허가권리금은 영업을 하기 위해서 관청의 인·허가를 받아야 하는 경우에 들어가는 금액이다. 예컨대, 숙박업, 세차장, 주유소, 목욕탕, 복권 및 담배판매권 등에 허가권리금이 붙는다.

 

권리금을 지급해야 하나?

 

상가임대차보호법은 서울시의 경우에 1억 원 이하의 부동산에만 적용된다. 그런데 권리금 조항의 경우에는 9억 원 이상의 부동산에도 적용이 된다는 판례가 있다. 임대인이 임차인이 새로 소개한 신규 임차인과 정당한 이유 없이 계약을 거절할 때에는 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 하라는 판결이 많이 선고되고 있다.

 

 

판례에 따르면 정당한 이유란 비교적 폭넓은 개념이다. 예를 들어 임대차 계약을 체결했을 때 임차인은 갱신요구권이 있어 10년까지 건물을 이용할 수 있다. 그리고 10년이 지난 후 임대인은 적법하게 임차인과의 계약을 종료할 수 있다. 그런데, 임대인은 계약을 종료할 수 있음에도 불구하고 권리금은 보호를 해줘야 한다. 단, 예외적으로 정당한 사유가 인정되면 권리금 보호의무가 소멸될 수 있다.

 

정당한 사유

 

판례는 정당한 사유를 딱 네 가지만 인정하고 있고, 이 네 가지 사유 외에는 모두 정당하지 않은 사유라고 규정했다. 권리금 보호의무가 없는 정당한 사유는 다음과 같다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자격이 없는 경우

 

2. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 

3. 임대차목적물의 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

4. 신규임차인이 기존의 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

이상의 4가지 경우를 제외하고 나머지 사유는 모두 정당한 사유가 아니다.

 

 

권리금 산정 기준

 

권리금은 법원이 해당 건물 감정하고 감정평가에 따라서 권리금을 산정한다. 실제로는 임차인이 요구하는 권리금보다 1/2에서 1/3 정도가 감정가로 도출된다고 보면 된다. 즉, 일반적으로 임차인이 원하는 금액보다는 권리금이 낮게 책정된다. 따라서 임차인이 권리금을 요구하고 정당한 이유가 없다고 해서 임대인이 요구받은 권리금을 다 줘야 하는 것은 아니다. 만약 임차인이 부당하게 높은 액수의 권리금을 요구한다면 임대인은 협의를 하거나 소송을 통해서 적정 수준의 권리금을 정해야 할 것이다.

 

협의 또는 소송

 

물론 가장 좋은 방법은 양 당사자가 권리금의 구체적인 액수에 관하여 협의를 하는 것이다. 그런데 협의가 되지 않으면 권리금의 액수에 관하여 감정을 받아야 한다. 감정은 소위 사감정이라고 해서 사설 업체에 권리금에 대한 감정을 의뢰할 수 있다. 그런데 문제는 사감정의 경우에는 양 당사자들이 불복할 때 강제할 수 있는 방법이 없다는 것이다. 그리고 사감정의 감정 결론이 법원에서 증거로 인정되는 것도 아니다. 따라서 감정을 받기로 결정했다면 사감정을 하는 것보다 바로 소송을 통해 법원의 감정을 맞는 것이 좋다.