점유취득시효 요건 및 효과

점유취득시효 요건 및 효과

 

점유취득시효란 부동산을 오랫 동안 정유하고 있을 때 해당 부동산의 소유권을 취득하는 제도를 의미한다. 구체적으로 점유자는 20년 동안 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 등기를 함으로써 부동산의 소유권을 취득한다. 다만, 무조건 점유를 했다고 해서 소유권이 인정되는 것은 아니고 취득시효의 요건 자체가 까다롭기 때문에 이에 대해서 자세히 알고 있을 필요가 있다.

 

 

점유취득시효의 요건

 

점유취득시효에서의 점유는 자주점유여야 한다. 자주점유는 쉽게 말해서 해당 부동산이 자신의 것인 줄 알고 점유를 한 것을 의미한다. 즉, 어떤 연유에서든 다른 사람의 토지를 점유하였지만 점유를 할 동안 본인의 토지인 줄 알고 점유를 했어야 한다는 것이다. 그런데 이를 두고 단순히 재판에서 본인의 땅인 줄 알았다고 주장만 하면 되는 것 아니냐고 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않다.

 

법원은 점유자가 땅을 점유한게 된 구체적인 원인을 토대로 점유자가 실제로 자신의 땅인 줄 알았는지 아니면 타인의 땅인 줄 알고도 점유를 계속 하였는지 객관적으로 판단하고 있다. 예를 들어, 점유자가 매매를 통해서 토지를 점유했다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유에 해당한다. 토지 매매 자체가 토지의 소유권을 이전하는 것이기 때문이다. 그리고 과거에는 토지 측량이 정교하지 못했기 때문에 토지의 경계가 불분명했고 그로 인해 다른 사람의 토지도 거래 대상에 포함되는 경우들이 있었다.

 

그런데 이에 반해서 임대차계약을 하는 경우에는 자주점유가 인정되지 않는다. 임대차계약은 해당 목적물을 임차인이 일정한 계약기간 동안 사용 또는 수익하기 위한 계약일 뿐 해당 목적물의 소유권을 취득하는 것은 아니기 때문이다. 구체적으로 점유를 하게 된 원인에 대해서는 자세하게 확인을 해야 한다.

 

 

점유취득시효가 완료되었다고 해서 곧바로 물권변동이 일어나는 것은 아니다. 20년이 지나면 점유자에게는 소유권이전등기청구권의 채권이 인정되고, 점유자는 점유를 취득하기 위해서 등기를 해야 한다. 즉, 20년 동안 소유의 의사로 점유를 했다고 하더라도 곧바로 소유권자가 되는 것은 아니며, 취득시효를 지난 후에 등기부상 소유자에 대해서 소유권이전등기청구를 해야 하는 것이다. 이후 정식으로 판결문을 받은 다음 이를 법원 등기소에 제출하여 이전등기까지 완료해야 비로소 소유권을 취득할 수 있다. 만약 건물이나 토지의 소유자라면 본인 소유의 부동산에 타인의 건물이 설치되어 있을 때 건물철거 또는 토지인도소송 등을 제기해야 한다.

 

점유취득시효의 효과

 

점유취득시효는 토지소유와 관련해서 점유자가 일정기간 소유의 의사로 평온하게 점유를 하였다면 해당 점유자가 실제 소유자로 되는 것이 사실관계에 부합한다는 취지로 만들어진 법이다. 그래서 이러한 요건을 모두 충족했다면 점유자는 해당 물건의 점유를 취득한다.

 

입증책임

 

최근에는 토지경계의 측량기술이 발달하여 점유에 관한 문제가 많이 줄어들었으나 아직도 점유취득시효 관한 법적 분쟁이 이루어지는 경우가 있다. 이때 점유취득시효로 소유권을 취득하고자 하는 자는 본인의 점유가 점유취득시효의 요건을 충족했다는 사실을 증명해야 한다. 그런데 이를 위해서는 등기부등본, 점유기간, 점유의 형태, 소유권 변경 유무, 정당한 권익관계, 실제 면적 등 여러 가지 사정을 모두 확인해야 한다. 따라서 단독으로 점유취득에 관한 소송을 진행하는 것보다는 간단한 상담을 통해서라도 조력을 받는 것이 현명하다.