임대차 3법이란? 간단 요약

임대차 3법의 입법취지

 

임대차 3법은 임차인을 이전보다 더 강력한 수준으로 보호하기 위해 제정되었다. 물론 임대차 3법의 타당성이나 실효성에 대해서는 많은 비판이 제기되고 있으나, 이미 국회의 의결을 통해 입법이 되었고 법치국가에서 살아가는 우리들은 이 법의 구체적인 내용을 확인하고 준수할 수밖에 없다.

 

 

임대차 3법의 내용

 

임대차 3법은 3가지 제도를 주요 골자로 하고 있다. 첫 번째는 '전월세신고제'이다. 과거에는 부동산거래 시 거래가격만 신고하도록 되어 있었지만, 이제는 전세나 월세 등 임대차의 경우에도 그 가격과 계약의 당사자 등을 정식으로 신고를 해야 한다. 이는 임대차계약에 관한 구체적인 정보가 부족하여 상대적으로 불리한 위치에 있었던 임대인에게 시의성 있는 시세정보를 제공함으로써 계약의 공정성을 기하는 규정이다. 두 번째는 '전월세상한제'이다. 기존에는 시장가격을 고려하여 임대인의 마음대로 전세나 월세의 가격을 정했지만, 전월세 상한제가 시행된 이후부터는 계약이 만료되어 갱신할 때마다 임대료의 상한이 5%를 초과하지 못하도록 제한을 받는다.

 

마지막은 가장 논란이 되고 있는 '계약갱신청구권'이다. 계약갱신청구권은 임대차계약이 만료되더라도 임차인이 원한다면 1회에 한하여 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리이다. 이전에는 임대차계약이 만료되면 임대인과 임차인이 서로 합의 하에 갱신을 하거나 임대인이 원하지 않으면 임차인이 나갈 수밖에 없었지만, 이제는 계약갱신청구권에 따라 임차인이 원하면 반드시 갱신을 해야 하는 것이다. 그리고 계약갱신을 청구할 때 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 2년이다. 이후 갱신이 되면 이전과 동일한 조건으로 다시 계약을 한 것으로 본다. 이때 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 임차인의 갱신청구를 거절할 수 없다. 즉, 대부분의 경우에 임차인은 사실상 강제적으로 계약을 갱신할 수 있는 것이다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 계약갱신청구를 거절하면 그에 따른 손해배상책임을 지게 된다.

 

 

정당한 사유란?

 

그렇다면 임대인에게 인정될 수 있는 정당한 사유로는 어떠한 것들이 있는가? 주택임대차보호봅 제6조의3 제1항에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
7. 임대인이 일정한 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하기 위해 목적 주택의 점유 회복의 필요성이 있는 경우
8. 임대인 또는 임대인의 직계혈족이 목적 주택에 실거주하는 경우
9. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차계약을 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

상기한 사유에 해당하는 경우에 임대인은 임차인의 계약갱신의 청구를 합당하게 거절할 수 있고 손해배상의 책임을 부담하지도 않는다.