유치권 성립요건 및 행사방법

 

 

유치권 성립요건 및 행사방법

 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 채권을 가지고 있는 경우에 해당 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 의미한다. 이러한 유치권을 가지고 있다면 상대방으로부터 확실하게 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거부할 수 있다.

 

예를 들어 건축의 시공업자가 공사대금을 제대로 받지 못하면 건물의 공사대금을 받을 때까지 해당 건물을 점유하고 인도반환청구를 거부할 수 있다. 잘 알지 못하는 사람들이 많은데, 유치권은 상당히 막강한 권리이다. 이러한 유치권은 성립요건 또한 어느 정도 까다로운 편이다. 그래서 이번에는 유치권의 성립요건과 행사방법에 대해서 자세히 설명하고자 한다.

 

 

성립요건

 

1. 목적물의 점유

 

유치권이 성립하기 위해서는 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 한다. 점유란 외부에서 객관적으로 인식할 수 있는 사실적 지배관계에 있고 타인의 지배를 배제할 수 있는 상태 의미한다. 점유를 하고 있는지 여부는 반드시 물건을 현실적·물리적으로 지배하는 것만 의미하는 것이 아니고 타인의 지배가능성을 고려하여 합목적적으로 판단한다. 예를 들어 현수막을 걸어놓거나 공고문을 게시하거나 잠금장치 후 열쇠를 소지하는 경우가 유치권에서 말하는 점유에 해당한다. 여기서 점유는 유치권의 성립요건이자 동시에 존속요건이기 때문에 만약 점유를 상실하면 그 순간 유치권은 소멸한다. 다만 유치권자가 채무자와 공동으로 목적물을 점유하거나 타인을 통해 간접점유를 하는 경우에는 유치권이 사라지지 않는다. 그리고 점유가 제3자의 방해로 배제되거나 침탈된 경우에도 유치권자가 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 계속한다면 유치권이 소멸되지 않는다.

 

2. 채권과 목적물 간의 견련성

 

유치권이 인정되려면 채권은 목적물 자체로부터 생긴 것이어야 한다. 공사대금이 있는 경우에는 공사의 대상이 되는 물건을 점유해야 하고, 채무자 소유의 다른 물건을 점유하면서 유치권을 행사할 수는 없다. 주의할 점은 건물 신축공사를 위한 사전 공사는 신축 이후의 건물과 견련성이 없다는 것이다. 그래서 토목공사 비용, 임시주차장, 건물부지상의 건축물 철거비용, 진입로 개설비용 등은 견련성이 인정되지 않아 유치권이 성립하지 않는다.

 

3. 변제기의 도래

 

유치권은 해당 목적물에 관한 채권이 변제기에 있는 경우에 한하여 성립한다. 따라서 아직 채권이 변제기에 이르지 않았다면 이를 토대로 유치권을 행사할 수 없다. 만약 별도로 변제기에 대한 약정을 체결하지 않았다면 점유와 동시에 유치권이 성립한다.

 

 

 

4. 유치권 배제특약의 부존재

 

당사자 간의 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있다면 유치권이 성립하지 않는다. 실무적으로 유치권이 부정되는 대부분의 사례는 유치권배제특약이 있는 경우이다. 건물의 임차인이 임대차기간 만료 시 건물을 원상복구하여 인도하기로 약정했다면, 이는 건물에 대한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 취지에 특약이라고 볼 수 있기 때문에 유치권을 주장할 수 없다. 따라서 유치권 성립요건의 충족 여부를 판단할 때에는 계약체결 시 유치권의 배제특약이 있는지를 먼저 검토해야 한다.

 

행사방법

 

유치권을 행사 할 때에도 확실한 방법을 알고 있어야 한다. 가장 일반적인 방법은 건물 출입구를 잠금장치로 봉쇄하고 외부에는 현수막이나 안내문 등을 통해 유치권 행사 중임을 알리는 것이다. 이 방법 외에도 경비업체를 이용하는 방법도 있다. 유치권자가 경비업체와 용역계약을 체결하고 경비업체가 유치권자 대신 목적물을 점유하는 방법으로, 직원이 직접 상주 할 수도 있고 CCTV 등을 통해 무인경비를 할 수도 있다. 그런데 유치권을 행사할 때에는 물건의 지배가 어느 정도 지속되어야 한다. 예컨대 24시간 동안 계속 점유를 하는 경우, 주간에는 점유를 하고 야간에는 잠금장치를 한 경우에는 문제가 없다. 그런데 잠금장치를 한 후에 며칠에 한 번씩 방문을 하면 경우에 따라서 점유가 불인정될 수 있고, 잠금장치 후에 관리를 아예 하지 않은 경우에는 점유 자체가 인정되지 않는다.

 

 

주의사항

 

유치권은 법정담보물권임에도 불구하고 등기를 할 수 없기 때문에 제3자는 물건의 유치권이 있는지 여부를 제대로 알지 못한 채 입찰을 할 위험이 있다. 이 부분에 관해서는 반드시 제대로 확인을 하는 절차가 선행되어야 한다. 그리고 대금에서 배당을 받을 수도 없기 때문에 말소가 되지도 않는다.

 

결론

 

유치권은 채권자가 본인의 채권을 확실하게 변제받을 수 있는 강력한 권리 중 하나이다. 유치권이 인정되면 채무자의 변제를 간접적으로 강제할 수도 있다. 따라서 채권을 확실히 보전하기 위해서는 유치권의 성립요건과 행사방법을 확실하게 검토해보고 법적 권리를 실현해야 할 것이다.